رسوم صيانة المناطق المشتركة (CAM) في التأجير

عندما تستأجر مساحات تجارية ، فأنت تدفع أكثر من مجرد لقطات مربعة حقيقية ستشغلها. في كثير من عقود الإيجار التجارية ، ولا سيما عقود تأجير المساحات التجارية والصناعية ، يشار غالبًا إلى الرسوم الإضافية باسم رسوم "صيانة المناطق المشتركة" (CAM). في المساحات غير الصناعية ، قد تسمع هذه المصاريف المشار إليها باسم "عامل التحميل" ، والذي يتضمن رسوم CAM. يتم تخصيص مصاريف CAM للمستأجرين على أساس تناسبي: فكلما زاد حجم المربع المستأجر من الإيجارات ، زادت النسبة المئوية لمصروفات CAM التي يجب أن يدفعها.

هناك حسابان أساسيان لرسوم CAM: رسوم CAM المتغيرة ، حيث يُطلب من المستأجر المساهمة في الزيادات بناءً على عدد من العوامل ، ورسوم CAM الثابتة ، حيث تكون الرسوم هي مبلغ ثابت.

قد يتم دفع رسوم CAM شهريًا أو ربع سنوي أو سنويًا ، أو حتى يتم تحصيلها من وقت لآخر عندما تكون هناك حاجة لإصلاحات كبيرة للمبنى أو المجمع التجاري / الصناعي بأكمله.

يمكن أن تتصاعد رسوم CAM بمعدل مختلف عن معدل الإيجار الشهري لأنها تميل إلى أن تكون أكثر تقلبًا. نتيجة لذلك ، من المهم أن يحدد عقد الإيجار الفرق بين رسوم CAM "المتغيرة" و "الثابتة" ويتضمن نوعًا من الحد الأقصى ، أو يوضح أنه يمكن زيادة الحد الأقصى لرسوم CAM كل عام. يجب أن يكون معدل الزيادة هذا اعتبارًا منفصلاً عن مقدار زيادة الإيجار الأساسي كل عام.

تعريفات رسوم CAM: ضيقة ومضللة

العديد من التعاريف عبر الإنترنت لرسوم CAM تحددها كرسوم لمستأجر يتقاسم جزءًا من التكاليف المباشرة للحفاظ على مناطق مشتركة محددة للغاية. هذه التعريفات المفرطة في الدقة ليست دقيقة تمامًا ، وقد يشمل المالك العديد من التكاليف غير المباشرة كرسوم CAM غير واضحة تمامًا. وقد نوقشت هذه الممارسة بشكل ساخن بين المتخصصين في هذا القطاع حول ما إذا كانت هذه أخلاقية أم قانونية. باختصار ، يجب ألا توقع أبدًا عقد إيجار دون فهم ما تغطيه رسوم CAM ك عقد إيجار تجاري فريد من نوعه.

الغرض من رسوم CAM

تخدم كل من رسوم CAM و Load Factor نفس الغرض الأساسي: مطالبة المستأجرين بالمساعدة في تغطية المصاريف المباشرة لمالك العقار لـ "المناطق المشتركة". يمكن أن تشمل المناطق المشتركة كلاً من الداخلية (الممرات والمصاعد واللوبيات والحمامات العامة وما إلى ذلك) والنفقات الخارجية (مواقف السيارات ، والمناطق الطبيعية ، وما إلى ذلك).

أدرج بالضبط ما سوف تغطيه رسوم CAM في عقد الإيجار ، وعدد المرات التي سيتم دفعها فيها ، والمبلغ الذي يمكن زيادته كل عام. إذا كنت ستطلب منك المساعدة في تكلفة عمليات التجديد الرئيسية مثل إعادة ترتيب مواقف السيارات أو أي نوع من الإصلاحات الهيكلية ، فقم بالحصول عليها كتابيًا. يجب على المالك أن يسرد متى تم إجراء هذه الإصلاحات في آخر مرة ، وعندما يتم جدولتها أو توقع القيام بها في المستقبل.

لن يطلب جميع الملاك من المستأجرين المساعدة في النفقات مثل التسقيف وصيانة مواقف السيارات والإصلاحات الهيكلية. لا يوجد بالفعل معيار ينطبق على عقود الإيجار ، لذلك لا تعتمد ببساطة على رؤية "رسوم CAM" في عقد الإيجار الخاص بك ؛ تأكد من شرح رسوم CAM.

قد يشمل المالك مجموعة واسعة من النفقات المدرجة ببساطة على أنها "رسوم CAM" أو "الرسوم الإدارية" على فرضية أن هذه هي نفقات يدفعها المالك لصالح جميع المستأجرين. إذا لم تكن رسوم CAM مدرجة أو موضحة بوضوح في عقد الإيجار ، فتأكد من أن تسأل بالتحديد عما إذا كنت تدفع مقابل أي مما يلي:

• أنظمة الأمن أو الرواتب أو التكاليف الأخرى المرتبطة بأفراد الأمن في الموقع
• التصاريح والضرائب والتأمين أو أي تكاليف قانونية
• الإعلان أو العلامات أو النفقات العامة العامة الأخرى التي يتكبدها المالك لتشغيل أو ترقية المبنى (أي الرواتب أو المزايا للموظفين في الموقع أو حتى خارج الموقع)
• إصلاح وتجديد صيانة الممتلكات ، بما في ذلك الإضافات أو إعادة تصميم المناظر الطبيعية ، والطلاء الخارجي ، وتركيبات الإضاءة الخارجية أو مواقف السيارات ، والرصف أو الظهور ، والسقوف ، والإصلاحات والترقيات في السباكة المركزية وأنظمة الصرف الصحي وأنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء

• المرافق ، الإيجار ، أو أي تكاليف أخرى للحفاظ على مساحات مكتبية منفصلة للتأجير إما داخل أو خارج الموقع

تفهم بالضبط ما هي رسوم CAM المدرجة في عقد الإيجار التجاري الخاص بك

إليك قصة تحذيرية لتدوينها. في عام 1989 ، مساحة صناعية مستأجرة المهنية لفتح شحنة الحرفية ومتجر الهوايات. يبدو أن المتنزه في حالة جيدة ، وكان المالك صديقًا لعائلة المستأجر وقطع الإيجار بمقدار الثلث على سبيل المجاملة. نظرًا لأن هذا كان أول عقد إيجار صناعي تم توقيعه من قِبل المستأجر ، فلم يقدروا تمامًا قوة رسوم CAM. وبعبارة أخرى ، وقعوا على وثيقة قانونية ملزمة دون أدنى فكرة عما كانوا يوقعون.

لم يعرفوا ما هو عقد الإيجار الثلاثي ، فقط يجب عليهم تجنب توقيع عقد. عقد الإيجار الثلاثي هو الأقل ملاءمة لجميع عقود الإيجار للمستأجرين ؛ يتطلب منك الدفع مقابل الصيانة والضرائب والتأمين. عندما سأل المستأجر المالك عن نوع الإيجار الذي كانوا على وشك التوقيع عليه ، لم يذكر المالك أبدًا مصطلح "Triple Net". بدلاً من ذلك ، أخبر المالك المستأجر أن عقد الإيجار الخاص به يشمل رسومًا كامانية ورسومًا إدارية. ما لم يدركوه في ذلك الوقت هو أن الرسوم الإدارية شملت الضرائب والتأمين ومجموعة كاملة من التكاليف الباهظة للغاية.

بعد شهر واحد فقط من عقد الإيجار ، بدأ مالك الحديقة في إجراء عمليات تجديد شاملة للمنتزه ، بما في ذلك إعادة تصميم الوحدات الأمامية لتظهر بشكل أكبر مثل مساحات البيع بالتجزئة. تم تغيير العلامات ، وتم إعادة طلاء المبنى ، وأُجريت بعض التغييرات الهيكلية على واجهة المجمع الصناعي.

تم تقسيم الفاتورة بين جميع المستأجرين ، وعلى الرغم من أن المستأجر كان لديه وحدة صغيرة جدًا ، إلا أنه كان عالقًا في مشروع قانون بقيمة 5000 دولار - الجزء الخاص به من ترقيات الحديقة ، على الرغم من أن وحدته كانت في الجانب ولم تستفيد بأي حال من الأحوال من أي من التحسينات. وأصيب المستأجرون الآخرون بحوالي 20 ألف دولار كرسوم تجديد. لو كان المستأجر قد قرأ عقد الإيجار بعناية أكبر ، لكان قد عرف بما يكفي على الأقل أن يسأل عما إذا كان قد تم جدولة أي ترقيات في المستقبل القريب ورؤية أن ما اعتقدوا أنه عقد إيجار بسيط كان في الواقع عقدًا ثلاثي الإيجار تمويه.