كيفية التفاوض بشأن رسوم CAM في الإيجارات التجارية

كلما زادت المساحة التجارية التي تستأجرها ، زاد احتمال قيامك بالتفاوض على رسوم CAM (صيانة المناطق العامة) وأي رسوم إدارية مرتبطة بها. ومع ذلك ، بغض النظر عن المساحة الصغيرة ، لا تقبل أبدًا شروط أي عقد إيجار دون طلب صفقة أفضل.

في بيان تحذيري حول صعوبة اقتحام صناعة العقارات التجارية ، مجلة المدير المالي يشير مراسل لورا ديمارز بوضوح إلى أنه حتى المهنيين العقاريين قد يجدون صعوبة في فهم تعقيدات رسوم CAM ؛ "تعقيد الصناعة يجعل من الصعب اقتحام …"

"في مراكز التسوق ، على سبيل المثال ، عادة ما يدفع المستأجرون تكاليف صيانة المبنى من خلال رسوم صيانة المناطق المشتركة (CAM). على الرغم من أن المدير المالي لشركة إدارة الممتلكات لا يدير المستأجرين مباشرة ، فإنه لا يزال بحاجة إلى فهم كيفية جمع هذه الرسوم … والأهم من ذلك ، لأن تجار التجزئة الكبار غالباً ما يعارضون رسوم CAM أو يدفعون نسبة مئوية فقط … يجب أن يعرف المدير المالي حساب الاختلاف ، أو انزلاق CAM ".

قبل محاولة التفاوض بشأن CAM أو الرسوم الإدارية ، تأكد من أنك تفهم ما هي عليه. إذا كانت رسوم CAM مشكلة معقدة بالنسبة للمدير المالي ، فمن الأفضل لك الاستعداد!

رسوم معيار الصناعة كام

نظرًا لأن حالة بعض المناطق المشتركة لها تأثير مباشر على المستأجرين ، فإن الرسوم المرتبطة بتكاليف صيانة وإصلاح الممرات والمصاعد والسلالم واللوبيات والمراحيض المشتركة في المنطقة تعد موحدة إلى حد ما في رسوم CAM. يتم تقييم التكاليف المرتبطة بصيانة مواقف السيارات (بما في ذلك الإضاءة والمناظر الطبيعية) والأرصفة أيضًا بتقييم المستأجرين في رسوم CAM أيضًا.

نصائح حول التفاوض بشأن رسوم CAM القياسية

إذا كان نوع الرسوم التي يُطلب منك سدادها غير قابل للتفاوض ، فتأكد من أن عقد الإيجار يسمح لك على وجه التحديد بمراجعة فواتير المالك. العمل هو عمل تجاري ، ولا ينبغي النظر إليه على أنه عدم ثقة من مالك العقار أو شيء شخصي ، ولكن دفع رسوم غير معروفة ببساطة بحسن نية ليس بالأمر الجيد. إن المطالبة ببيان على الأقل أن المالك يجب أن يقدم الوثائق (المساءلة) عن جميع الرسوم المفروضة هو الطريقة الوحيدة لضمان أن يتم محاسبتك بشكل عادل.

يجب عليك أيضًا التفاوض بشأن مقدار رسوم CAM التي يمكن أن تزيد كل عام - مع وضع حد أقصى للمبلغ أو النسبة المئوية. يجب إدراج "الحد الأقصى" بشكل منفصل عن أي زيادة أخرى في الإيجار.

الرسوم الإدارية للعمليات والإدارة (O&M)

إذا كان عقد الإيجار يتطلب منك دفع رسوم CAM لأي تكاليف تشغيلية أو إدارية - اعترض على الفور على هذه التكاليف. إذا أصر المالك ، فاطلب رؤية قائمة (إثبات) لهذه التكاليف وكيف تم حساب حصتك. قد لا تسمى هذه الرسوم في الواقع رسوم CAM ، ولكن "الرسوم الإدارية". لا تزال الرسوم الإدارية هي رسوم CAM - يحاول المالك أن يجعلك تساهم في تكاليفه. تعتمد الرسوم الإدارية عادة على نسبة مئوية من إجمالي تكاليف CAM.

نصائح حول التفاوض بشأن الرسوم الإدارية للتشغيل والصيانة

سوف يعترض معظم المستأجرين على الرسوم التشغيلية والإدارية لأن المالك يقوم بالفعل بجني دخل من الإيجار الذي يتم فرضه حتى بدون رسوم CAM. إذا كانت رسوم CAM الخاصة بك تتضمن رواتب الإدارة أو الموظفين الإداريين (داخل أو خارج الموقع) ، فإن تكاليف تأمين المسؤولية (سوف تضطر إلى دفع تكاليف تأمين المسؤولية الخاص بك - سيطلب المالك ذلك قبل أن تتمكن من الانتقال) والإعلان وغير ذلك تحاول الأنشطة الترويجية أو الخدمات المهنية مثل الخدمات القانونية أو المحاسبية التفاوض بشأن هذه العقود من عقد الإيجار.

وفقًا لروسي ريس ، "رسوم المعركة على CAM" مجلة حركة التجزئة. "سيقلل المستأجرون الأذكياء النسبة المئوية (التي تتراوح من 25٪ إلى 5٪) ، ويستبعدون التكاليف غير المتعلقة بالصيانة من الحساب (مثل الضرائب والتأمين والمرافق)."

تعتقد ريز أيضًا أن تكاليف الصيانة والإصلاح المتعلقة بالمباني (أي الأسطح ومباني المباني والجدران الخارجية) يجب ألا يستوعبها المستأجرون لأن هذه ليست مناطق شائعة يستخدمها المستأجرون أو عملاؤهم. ريس يشير بدقة إلى ؛ "يحصل المالك بالفعل على دخل من تلك المباني في شكل إيجار. يجب أن يدفع المالك أي تكاليف للحفاظ عليها واستبدالها من إيرادات الإيجار ".

مصادر:

روزي ريس. مجلة المرور التجزئة على الانترنت. "المعركة على رسوم CAM." 1 سبتمبر 1999.

لورا ديمارس. مجلة المدير المالي. "الصفقة الحقيقية". أغسطس 2007.