كيفية التفاوض الإيجارات التجارية التي لصالح المستأجرين

إذا أخبرك مالك العقار أو وكيل التأجير بالشروط ، فاستفسر عن شيء يوضح الشروط المكتوبة قبل إرسال منافض. إذا كانوا مترددين في تقديم خطاب ، فاطلبوا رسالة بالبريد الإلكتروني أو نسخة من القائمة عن المساحة (والتي ستحتوي على الأقل على معلومات التأجير الأساسية).

لماذا هو مهم جدا أن يكون هناك شروط أولية في الكتابة؟ يعمل وكيل التأجير نيابة عن مصالح المالك. إذا أسيء فهم أحد الوكلاء أو حاول بأي طريقة تغيير اتجاهات المالك ، فإن وجود شروط مكتوبة يمكن أن يُظهر لك مالك العقار الذي قدم عرضك المضاد بحسن نية استنادًا إلى معلومات من وكيل التأجير.

من الممكن أيضًا إساءة فهم شروط التأجير إذا لم تكن مكتوبة. قد يقودك ذلك إلى مواجهة ارتفاع كبير جدًا أو منخفض جدًا استنادًا إلى معلومات أسيء فهمها.

هناك سبب آخر للحصول على الشروط المكتوبة وهو أنه يتيح لك الوقت لإجراء المزيد من البحث حول عقد الإيجار أو سؤال محام عن الشروط أو حتى مقارنة المصطلحات بأي عقود تأجير أخرى تفكر فيها.

طلب المصطلحات في الكتابة ليس بأي حال من الأحوال التزامًا قانونيًا من جانبك للمضي قدمًا. لديك دائمًا خيار مواجهة المصطلحات أو رفضها تمامًا.

عرض مضاد

عند شراء منزل ، يمكنك التفاوض على السعر. يسرد البائع المنزل بالمبلغ الذي يود الحصول عليه من البيع ، لكن يتوقع دائمًا الحصول على أقل. سيقوم المشتري المهتم بشراء المنزل بتقديم شيء كتابي إلى البائع مع عرض مضاد. في هذه الحالة ، يعد العرض المقابل عرضًا لشراء المنزل بسعر أقل مما يطلبه البائع. وذكر ببساطة ، عرض العداد هو المساومة.

هذا صحيح أيضا للتأجير التجاري. في حين أن بعض عقود الإيجار قد تكون غير قابلة للتفاوض حقًا ، إلا أنها في الغالب تعمل تمامًا مثل شراء منزل: مالك العقار أو وكيل القائمة يسأل عن سعر إيجار واحد (أو مجموعة من الشروط) ولكنه يتيح مجالًا للتفاوض. بمعنى آخر ، في العقارات التجارية ، من المتوقع دائمًا أن يقوم المستأجر (أو ، المستأجر) بتقديم مقابل ، لذلك يقوم المالك بتضخيم الأسعار و / أو الشروط.

• 3 أسئلة يجب طرحها قبل التفاوض أو توقيع عقد إيجار تجاري
• رسم بياني يوضح أنواع العقود التجارية
• الثلاثي صافي الإيجار
• عقد الإيجار الكامل الخدمات (إجمالي الإيجار)

عملية التفاوض الأولية

بمجرد التعبير عن رغبتك في استئجار مساحة ، سيقدم لك بعض الملاك ببساطة نموذجًا ينص على شروط طلب عقد الإيجار. قد تحتوي هذه النماذج على قسم استجابة أو مرفق لإكماله حيث يمكنك مواجهة العرض. قد يعرض الآخرون فقط نسخة من أوراق القوائم (إعلان أو نشرة إعلانية) تتضمن "طلب شروط".

ومع ذلك ، في معظم الحالات ، من مصلحتك الفضلى إرسال خطاب أو أي شكل آخر من أشكال التواصل المكتوبة مع عرض مضاد. لماذا ا؟ لأنه في خطاب ما ، يمكنك تضمين نقاط البيع لسبب قيامك بعمل مستأجر مثالي ، وإخبار المالك عن عملك ، وجعل الصفقة أكثر شخصية.

بالنسبة للممتلكات الساخنة مع العديد من الأطراف المهتمة ، يمكن أن يكون خطابك بمثابة خدعة مبيعات للحصول على المالك لاختيارك والموافقة على الشروط الخاصة بك. قد تعود المفاوضات ذهابًا وإيابًا ، لذا كن صبورًا. وكيل القائمة عادة ما يكون لديه بعض الحرية في اتخاذ القرارات ، ولكن على الأرجح سوف تحتاج للتشاور مع المالك. قد يستغرق بعض الوقت.

إذا لم تكن قد سمعت مرة أخرى عن عرض في يوم عمل أو يومين ، فلا بأس بالمتابعة. لكن حاول ألا تبدو يائسة أو قلقة للغاية لأن هذا قد يؤثر على نتيجة مفاوضاتك. تذكر أن معظم وكلاء الإدراج يرغبون في نقل عقار بأسرع ما يمكن ، لذلك فهم عادة لا يحتاجون إلى الكثير من "المزعجة".

إعداد عرض أو خطاب عرض مضاد

يجب تقديم عرضك المضاد من عملك ، وليس منك شخصيًا ، حتى إذا كنت تمتلك ملكية فردية. خطاب العرض الخاص بك هو الملعب المبيعات. أنت تطالب بمصطلحات مختلفة تكون أكثر لصالحك ، وتريد من المالك أن يراك أنت وعملك كخيار جيد.

يجب أن يتضمن خطاب العرض الخاص بك دائمًا المعلومات التالية:

الشخص المسؤول عن العقد

قم بتضمين اسم عملك الذي يتضمن الاسم الذي تم تأسيسه بموجبه ، وكذلك أي أسماء أخرى تقوم بها. تذكر ، إذا كنت تدير ملكية فردية ، من وجهة نظر قانونية ، تكون أنت وعملك متماثلين ، وحتى إذا أدرجت عملك في عقد الإيجار ، فقد تتحمل أنت أيضًا مسؤولية شخصية عن عقد الإيجار بأكمله.

هيكل عملك

إذا كنت مدمجًا ، فأخبر أين أنت مدمج. إذا كنت منظمة معفاة من الضرائب ، فذكر ذلك في رسالتك. من النادر أن يقدم لك ملاك العقارات المنح المجانية أو الامتيازات إلى المنظمات غير الربحية لمجرد الحصول على شطب ضريبي ، ولكن قد يكونون أكثر ميلًا للتفاوض أو الاستئجار في قضية نبيلة بدلاً من نادي راكب الدراجة النارية. بالإضافة إلى ذلك ، من المهم فهم مسؤوليتك الشخصية الخاصة بالتوقيع على عقد إيجار وسيختلف اعتمادًا على هيكل عملك.

منذ متى وانت تم في الأعمال التجارية

إذا كان عمر عملك أقل من عامين ، فقد ترغب أيضًا في تضمين بيان عن نجاحك أو توقعات النمو المستقبلية أو خطة العمل. من غير المحتمل أن يستأجر المالك أعمالك ، دون أن يقوم شخص ما بتأجير أو ضمان عقد الإيجار ، إذا لم تستطع إثبات أن عملك في حالة جيدة.

طبيعة عملك

ماذا تفعل؟ طمنيني عليكي. يحتاج المالك إلى معرفة ما تفعله في حالة وجود أي اعتبارات خاصة. على سبيل المثال ، إذا كنت تدير شركة تجارية تستخدم مواد خطرة ، أو بها مرضى يسافرون إلى منشأة صحية ، أو تخزن عناصر ذات قيمة مفرطة ، يجب على المالك أن يعرف في حالة وجود قيود على استخدام العقار. ما الذي يفعله المستأجرون ، يمكن أن يؤثر على قيم الممتلكات الخاصة بالمالك وأسعار التأمين ؛ لذا كن صادقا.

معلومات للتواصل

تأكد من تضمين رقم هاتف يمكن الوصول إليه ، وعنوان البريد الإلكتروني إن أمكن. إذا كان لا يمكن الوصول إليك إلا في أيام معينة أو خلال ساعات محددة ، فقم بتضمين ذلك أيضًا. إذا لم ترد على مالك العقار أو وكيل الإدراج في الوقت المناسب ، فقد يعتقدون أنك غير مهتم.

الشروط المقترحة (أو ، العرض المضاد)

كن كاملًا وواضحًا قدر الإمكان.

إدراج شروط التأجير الخاصة بك في عرض أو عرض مضاد

أفضل طريقة للتفاوض على صفقة هي أن يكون لديك فهم واضح لما تقدمه أو ترغب في قبوله. إذا لم يكن الأمر مكتوبًا ، فسيكون من الصعب جدًا إثبات ذلك فيما بعد على أنه تم استبعاد شيء ما من عقد إيجار كنت تعتقد أنه من المفترض أن يتم تضمينه.

قد يستغرق وضع الأمور في الكتابة وقتًا أطول قليلاً ، ولكنه يوفر لك بعض الحماية القانونية إذا سارت الأمور في وقت لاحق. إذا كنت مضغوطًا بالوقت ولا يمكنك إرسال بريد إلكتروني - فقم بتسليمه. إذا لم يكن ذلك ممكنًا ، فقد تكفي رسالة بريد إلكتروني مكتوبة جيدًا.

إذا لم تكن متأكدًا من شرط عقد إيجار محدد بالنسبة للتوضيح - وحاول الحصول على هذا التوضيح كتابيًا.

• أعلام حمراء لشروط التأجير السيئة
• نصائح حول كيفية التفاوض بشأن رسوم CAM في الإيجارات التجارية
• الشروط القياسية في الإيجارات التجارية

طول عقد الإيجار

إذا كنت تريد تغيير طول مدة عقد الإيجار ، فكن واضحًا. على سبيل المثال ، هو أن عقد الإيجار الذي تريده هو لمدة عامين مع ثلاثة خيارات للتجديد لمدة سنة واحدة (يبلغ مجموعها خمس سنوات) ؛ أو على التوالي لمدة خمس سنوات الإيجار مع عدم وجود خيارات التجديد؟ إنه يحدث فرقًا كبيرًا في مدة حجزك لعقد الإيجار وكيف يمكن لمالك العقار أن يشعر تجاه الشروط الأخرى التي تطلبها في عرض مقابل.

معظم أصحاب العقارات يفضلون عقود إيجار لمدة عامين أو أطول ، لكن لا يترددوا أبدًا في طلب عقد إيجار لمدة عام. قد تكلف عقود الإيجار لسنة واحدة أكثر قليلاً ، أو يكون لديها عدد أقل من خيارات تجديد عقد الإيجار ، لكنك مقفل لمدة أقل. ما لم تكن شركة بعدة ملايين من الدولارات ، فنادراً ما يكون من المنطقي أن توقع عقد إيجار يلزمك بالسفر لأكثر من عامين.

ضع في اعتبارك إذا كان عملك يفوق المساحة ، فأنت لا تريد أن تتعثر بعقد إيجار طويل. أو ما هو أسوأ من ذلك ، إذا كان عملك يكافح وتحتاج إلى الرجوع إلى مساحة أصغر ، فقد تواجه صعوبة في كسر عقد الإيجار.

حالة العقار

إذا كنت تطلب المساحة "كما هي" أو إذا كنت بحاجة إلى المالك لإجراء إصلاحات أو تحسينات أولاً. إذا كنت تخطط لتجديد العقار ، صف بإيجاز التجديدات المقترحة. تريد تضمين هذا في عقد الإيجار لأن المالك في كثير من الأحيان سيقدم نوعًا من الحوافز أو "العلاوة" إذا قمت بتجديد أنواع معينة من العقارات. إذا لم تكن متأكدًا من البدلات التي قد يتم تقديمها لأي عمليات تجديد ، فاحفظ الأمور مفتوحة. عرض تقديم معلومات أكثر تفصيلاً حول التجديدات لمراجعة المالك لنقدم لك نوعًا من الاعتبارات للتحسينات.

تاريخ الإشغال

أخبر المالك عندما تريد الاستيلاء على الممتلكات المادية (الانتقال إلى العقار أو الوصول إليه أو تحمل المسؤولية عنه). في بعض الحالات ، عندما يكون تاريخ حيازتك المادية قد يكون مختلفًا عن التاريخ ، ستبدأ في دفع الإيجار.

على سبيل المثال ، يمكنك أن تطلب من المالك تحديد تاريخ الإشغال و تاريخ بدء الإيجار في 1 كانون الثاني (يناير) 20xx ، لكن اطلب أن يكون الشهر الأول بدون إيجار. في هذه الحالة ، سيبدأ الإيجار في 1 يناير 20xx ويمكن للمالك شطب إيجار الشهر المجاني. سيشغل المستأجر المساحة لمدة 12 شهرًا ، وسيستمر عقد الإيجار لمدة 12 شهرًا.

هناك طريقة أخرى للحصول على نفس الشيء (شهر إيجار مجاني) وهي طلب تاريخ الإشغال في 1 يناير 20xx ، مع تاريخ حالة الإيجار في 1 فبراير 20xx. هذا يعني أن عقد الإيجار سيبدأ شهرًا واحدًا من تاريخ انتقالك ، أو في 1 فبراير 20xx.

هذا النوع من التفاوض لا يعمل إلا في مساحة غير مشغولة بالفعل ، والمالك حريص على تحريك شخص ما لأنه يفضل المستأجر. في جوهرها ، لا تحصل على إيجار شهر مجاني واحد فقط ، بل تحصل على 13 شهرًا من الإقامة لمدة 12 شهرًا.

كيفية كتابة عرض أو خطاب عرض مضاد

فيما يلي نموذج للخطاب الذي يمكن (وينبغي) مراجعته لاستخدامه كعرض أولي أو معاكس لاستئجار مساحة تجارية لشركتك. ليس المقصود أن تكون بديلاً عن المشورة القانونية ، ولكن ببساطة لإظهار طريقة واحدة يمكنك التعبير عن رغبتك في استئجار مساحة معينة.

• المزيد من عينات رسالة الأعمال
• قالب رسالة الأعمال

يجب استبدال المعلومات بالخط العريض بالمعلومات الخاصة بك وشروط التأجير.

(إدراج تاريخ اليوم)

(إدراج اسم المالك أو وكيل الإدراج)

السيدة سعيد المالك

123 شارع

جناح Z

المدينة ، الدولة ، الرمز البريدي

العزيزالسيدة المالك;

هذه الرسالة للتعبير عن الاهتمام نيابة عن (إدراج اسم نشاطك التجاري) ، عند استئجار العقار الموجود في: (إدراج العنوان الكامل بما في ذلك عنوان الشارع ، رقم الوحدة أو الجناح ، المدينة ، الولاية ، والرمز البريدي).

(إدراج اسم عملك) هو (إدراج نوع العمل الذي تملكه - LLP ، شراكة ، ملكية فردية ، إلخ) التي (إدراج بيان موجز حول ما يفعله عملك).

(إدراج اسم النشاط التجاري) يعمل منذ (إدراج تاريخ البدء أو عدد سنوات العمل). نظرًا للنمو المثير ، نحتاج إلى تسهيلات أكبر (أو إضافية وأكثر ملاءمة ، إلخ).

(ملاحظة: حتى إذا كنت تعمل من المنزل ، فلا تقدم ذلك في خطاب الاقتراح الخاص بك. حاول أن تتجنب في هذا الاتصال الأولي أن يكون لديك عمل تجاري من المنزل - قد يجعلك تبدو صغيراً وغير مستقر لمالك العقار.)

بعد إجراء تقييم دقيق لقيمة السوق العادلة ، أقترح (نحن) الشروط التالية للنظر فيها:

اذكر جميع الشروط هنا بما في ذلك مدة عقد الإيجار ، خيارات التجديد ، الإيجار ، الرسوم المضافة ، نوع الإيجار ، الزيادات السنوية ، إلخ. أي شيء تريد تضمينه أو عنوانه في تفاصيل عقد الإيجار في هذه الفقرة. تأكد من تضمين أي تجديدات أو إصلاحات تريد أو تحتاج إلى المالك للقيام بها إلى الفضاء ، أو أنك سوف تفعل ذلك بنفسك. اطلب الإيجار المجاني والأثاث ومواقف السيارات الإضافية - أي شيء قد تحتاجه لجعل المساحة تعمل بشكل أفضل لعملك.

أنا متحمس لإمكانية استئجار المساحة المذكورة أعلاه وأشعر بأن (إدراج اسم العمل) سيكون رصيدا لك. إذا كانت لديك أي أسئلة حول اقتراح شروط التأجير هذه ، أو العمل خارج الشركة ، فيرجى الاتصال بي على (إدراج رقم الهاتف وأفضل مكالمة وقت) ، أو عن طريق البريد الإلكتروني على العنوان التالي: (إدراج عنوان بريدك الإلكتروني).

شكرا لأخذ الوقت الكافي للنظر في هذا العرض. وإنني أتطلع إلى رد سريع ومناسب.

قدمت مع الاحترام،

(اترك 2-3 خطوط فارغة لتوقيع اسمك بالحبر)

(إدراج اسمك - الحروف الاستهلالية الأولية)

(إدراج العنوان الخاص بك - الأحرف الاستهلالية الأولية)

ملاحظة: إذا قمت بتضمين أي مرفقات ، أو نسخ أي شخص آخر ، فإن الطريقة المفضلة لإظهار أنه في خطاب عمل ما هي بعد توقيعك ، مثل هذا ، وفي هذا الترتيب:

قدمت مع الاحترام،

(اترك 2-3 خطوط فارغة لتوقيع اسمك بالحبر)

(إدراج اسمك - الحروف الاستهلالية الأولية)

(إدراج العنوان الخاص بك - الأحرف الاستهلالية الأولية)

المرفقات: (اذكر أكثر من سطر في سطور منفصلة ، بادئة)

نسخة إلى: جنيفر بارنز ، وكيل قائمة

كيفية تنسيق الصفحة الثانية من خطاب الأعمال

إذا كانت رسالتك أطول من صفحة واحدة ، يكون تنسيق خطاب الأعمال القياسي لبدء الصفحة الثانية كما يلي:

رسالة:

تاريخ اليوم

الصفحة الثانية

ثم تخطي سطرين إلى ثلاثة أسطر فارغة وانتقل حيث تبدأ الرسالة في الصفحة الثانية.

كيفية تقديم خطاب العرض

يمكنك إرسال خطاب العرض الخاص بك أو تسليمه يدويًا أو إرسال بريد إلكتروني مرفق به خطاب العرض. إذا كنت لا تزال تكافح بشأن الشروط التي يجب تضمينها ، فإليك المزيد من المقالات التي تحتوي على نصائح ونصائح رائعة حول التفاوض بشأن أفضل الشروط الممكنة!

نصائح حول كتابة خطاب العرض الخاص بك

• تذكر أن هذه رسالة أعمال. اجعله نظيفًا وبسيطًا ، ولكن لا تخف من استخدام "نقاط بيع" ذات معنى للمساعدة في كسب مالك العقار.
• تجنب استخدام الفكاهة أو اللغة العامية أو تقديم مشاعر شخصية حول السياسة أو الدين أو أي موضوع آخر لا يتعلق بالغرض من الرسالة (لتقديم عرض).
• لا تستخدم القرطاسية المعطرة أو "المكشكشة". يجب أن تكون ورقتك بيضاء أو بحجم حروف وبدون حدود أو رأسية شركتك المعتادة.
• أرسل الرسالة في مظروف أبيض عادي بحجم الأعمال. لا تطوي أبدًا لتناسب الرسالة في مظروف أصغر. إذا كان خطابك يحتوي على أكثر من سبع صفحات بما في ذلك المرفقات ، فاستخدم مغلفًا مسطحًا بحجم 8-1 / 2 × 11 بوصة بدلاً من ذلك. تأكد من تضمين عنوان المرسل في الأعلى ، الزاوية اليسرى من المغلف ، وتأكد من أنك وضعت بريدًا كافيًا على الظرف!