الإخلاء التجاري لجنوح الإيجار

إذا كان لديك مستأجر يستأجر مساحات تجارية منك ولم يدفع إيجاره أو انتهك شروط عقد الإيجار ، فقد ترغب في التفكير في إخلائها. يجب اعتبار الإخلاء خطوة ثانوية يجب اتخاذها بعد بذلت جهود أخرى معقولة لحل المشاكل مع المستأجرين.

يجب أن يكون الإخلاء لعدم دفع الإيجار قرارًا تجاريًا

يمكن أن يتعرض جميع أصحاب الأعمال لمشاكل التدفق النقدي من وقت لآخر ، ولكن إذا كان المستأجر إما غير قادر على دفع الإيجار ، أو لا يرغب في العمل معك للحصول على مدفوعات الإيجار الحالية ، لا يمكنك ببساطة تغيير الأقفال على أبوابها واحتجاز أعمالهم كرهائن - يجب عليك اتباع خطوات معينة لإخلائهم قانونيًا.

قبل أن تقرر طرد المستأجر الخاص بك ، والنظر في الجوانب التجارية. كم من الوقت سيستغرقك لاستئجار العقار مرة أخرى؟ سوف تضطر إلى وضع الكثير من المال للإصلاحات؟ هل يواجه المستأجر مشاكل مالية مؤقتة أو من غير المرجح أن يظل مستمراً في إيجاره؟ سوف تضطر إلى الذهاب إلى المحكمة؟

بمجرد أن تقرر أن الخيار الصحيح هو إخلاء المستأجر ، كلما بدأت العملية بسرعة ، كلما كان ذلك أفضل. كل يوم لا يمكنك فيه إعادة تأجير المساحة هو يوم آخر تخسر فيه أموالًا على العقار وليلة أخرى من النوم الضائع تقلق بشأن الأشياء.

ربما تحتاج إلى محامٍ

لطرد المستأجر التجاري لعدم دفع الإيجار ، تحتاج إلى أن تكون على دراية بالقانون أو استئجار محام لمساعدتك في تقديم طلب الإخلاء. قد تتأثر كيفية المضي قدمًا أيضًا بما إذا كان النشاط التجاري شركة أو شراكة أو كان الإيجار مضمونًا شخصيًا من قبل صاحب العمل.

يجب على المحامي الذي تقوم بتعيينه أن يمارس قانون العمل بنشاط ويفضل أن يتخصص فيه تجاري المعاملات التجارية. أشكال والقوانين والعمليات لإخلاء المستأجر السكنية ليست هي نفسها لإخلاء المستأجر التجارية.

يتقاضى بعض المحامين رسومًا ثابتة ، بينما يتقاضى آخرون رسومًا بالساعة ، لكن معظمهم سوف يفرض عليك رسومًا عن تكاليف المحكمة ورسوم التسجيل وحتى الوقت الذي تقضيه على الهاتف مع المحامي وتكاليف البريد ونسخ المستندات. لتجنب التكاليف الخفية ، تأكد من السؤال عن جميع الرسوم التي قد تتكبدها قبل أن تحتفظ بمحامٍ.

طرد المستأجر التجاري يستغرق وقتًا وغالبًا ما يكون مكلفًا. سيكون لديك وقت أسهل في إثبات أن المستأجر متأخر (مدين لك بالمال) أكثر مما سيكون عليه في حالة خرق آخر لعقد الإيجار. ولكن في جميع الحالات ، عند إخلاء المستأجر ، يقع عبء الإثبات على عاتقك لإظهار أن لديك فقط سببًا في إقلاع المستأجر.

بعض حقوق المستأجر الخاصة المنصوص عليها في القانون للمستأجرين السكنية لا تمتد لتشمل المستأجرين التجاريين. المستأجرون التجاريون أكثر عرضة لإساءة معاملة المالكين من المستأجرين المقيمين ، لكن هذا لا يعني أنه بصفتك مالك عقار ، يمكنك انتهاك القوانين في ولايتك.

إذا قدم المستأجر إفلاسك

على الرغم من أن قوانين إفلاس المستأجر التجاري الفيدرالي قد تغيرت في عام 2005 لصالح المالك ، إلا أن قوانين الولايات الفردية قد لا تزال تؤثر على طرد المستأجر التجاري لعدم دفع الإيجار.

إذا كان المستأجر قد قدم بالفعل إفلاس قبل أن يحاول المالك إخلاء العقار بسبب عدم دفع الإيجار ، فإن الإيقاف التلقائي لصالح المستأجر سيمنع المالك من إعطاء المستأجر إشعار إنهاء أو بدء عملية الإخلاء.

ومع ذلك ، قد يستمر المالك في الطرد من خلال مطالبة محكمة الإفلاس الفيدرالية برفع الوقف. في معظم الحالات ، سوف يرفع القاضي الوقف لأن عقد الإيجار ليس له أي تأثير على قيمة عقار المستأجر.

إذا قام المستأجر بإفلاس ملفاته بعد بدء عملية الإخلاء ، فإن القانون الفيدرالي ينضم إلى المالك. ومع ذلك ، فإن حفنة من الدول تسمح للمستأجر 30 يومًا من حكم الإخلاء بمعالجة الدين.

إن إخلاء المستأجر الذي قدم بالفعل إفلاسًا ، أو من قام بالإفلاس بعد بدء عملية الإخلاء ، قد يكون أمرًا معقدًا. تسمح بعض القوانين للمستأجرين التجاريين بإيقاف عملية الإخلاء عندما يتعلق الأمر بمحكمة الإفلاس ، وفي مثل هذه الحالات يكون من الأفضل دائمًا تعيين محام.

خطوات المشاركة في الطرد لعدم سداد الإيجار

إعطاء إشعار الافتراضي: حتى إذا كان عقد الإيجار لا يتطلب منك القيام بذلك ، فقم دائمًا بإرسال إشعار افتراضي للمستأجر (إشعار بالإخلاء) يشير إلى أن الإيجار قد تأخر موعده وسوف تستمر في عملية الإخلاء إذا لم يتم دفع الإيجار بالكامل خلال فترة زمنية معينة (قد يكون هذا هو الإطار الزمني كما هو موضح في اتفاقية التأجير أو تاريخًا أطول تختار تعيينه لإعطاء مزيد من الوقت للمستأجر للدفع.)

لا تقبل الدفع الجزئي: وفقًا لمحامي قانون الأعمال في مينيسوتا ، يعقوب سي. هندريكس ، وجون ل. فارنسورث ، "يجوز للمالكين أن يغفروا عن غير قصد خرقًا ويتم استبعادهم من طرد المستأجرين إذا تم قبول الدفع الجزئي للإيجار. إلى إنهاء عقد الإيجار ودون أي اتفاق خطي آخر قد يحول دون جمع الإيجار في المستقبل من المستأجر ".

بدء عملية المحكمة: بمجرد انقضاء التاريخ الذي أعطيته للمستأجر للدفع بالكامل ، سيخدم محاميك المستأجر بإشعار رسمي بالإخلاء وملف لدى المحكمة لتحديد موعد جلسة للطرد.

قد يحكم القاضي على أن المستأجر يجب أن يخلي العقار على الفور ، أو قد يمنحهم بضعة أيام. من المرجح أن يحكم القاضي ويمنح المستأجر خيار سداد دين الإيجار بمرور الوقت. قد يكون المستأجر مسؤولاً مالياً عن خسارة الإيجار المستقبلي حتى يتم تأجير العقار مرة أخرى.

في جميع الحالات التي تواجه فيها إخلاء مستأجر جيد خلاف ذلك لعدم دفع الإيجار ، فمن الحكمة أن تفكر في احتمال حصول المستأجر على الإيجار. إذا كنت تعتقد أن المستأجر يمكنه العمل معهم. إذا كنت غير متأكد ، أو غير قادر على اتخاذ ذلك الخطر أو راغبًا فيه ، فابدأ عملية الإخلاء فورًا.سوف تقوم بعمل صالح لنفسك والمستأجر لأنه كلما أسرعت في استئجار العقار لشخص آخر ، فإنك تكسب المال ، وسيكون المستأجر مسؤولاً عن "خسارة الإيجار المستقبلي".