عامل التحميل في عقد إيجار تجاري وكيفية حسابه

"عامل التحميل" هو مصطلح يشير إلى طريقة حساب إجمالي تكاليف الإيجار الشهري للمستأجر التجاري. فهو يجمع بين قدم مربع قابلة للاستخدام بالإضافة إلى نسبة من قدم مربع من المناطق المشتركة التي من المتوقع أن يستفيد المستأجر منها. يُطلق عليه أحيانًا عامل "الوظيفة الإضافية" أو عامل "المنطقة المشتركة".

ما يهم كمناطق مشتركة

يمكن أن تشمل المناطق المشتركة المراحيض واللوبيات والمصاعد والسلالم والممرات المشتركة. إنها مناطق يمكن لعملاء المستأجر التجاري والعملاء والموظفين الوصول إليها ويتوقع استخدامها.

أقدام مربعة قابلة للاستخدام في حساب عامل التحميل

تبدأ حسابات عامل الحمولة في تحديد الفرق بين أقدام مربعة قابلة للاستخدام وقابلة للإيجار. تحدد أقدام مربعة قابلة للاستخدام المنطقة التي تكون أنت وعملك قادرين على شغلها. المستأجرون الآخرون لا يستطيعون الوصول إلى هذه المساحة. إنه متجرك ، مكتبك ، موقعك.

إذا قمت بتأجير مساحة تخزين تبلغ 25 × 20 ، فسيكون لديك مساحة قابلة للاستخدام تبلغ 500 قدم مربع. هذه هي منطقتك ويمكن لعملك الاستفادة من كل ذلك. إذا تركت زاوية من هذا المكان شاغرة ، فهذا هو اختيارك ، لكنك استطاع استخدم هذه المساحة إذا أردت ذلك ، مما يساهم في قدميك المربعة القابلة للاستخدام.

يمكنك أنت والآخرون المرتبطون بعملك استخدام المناطق المشتركة أيضًا - الحمامات ، والردهة ، والمصاعد ، والممرات ، والسلالم - لكنهم ليسوا جزءًا من قدميك المربعة الصالحة للاستخدام لأنها ليست ملكك حصريًا.

يمكن أن يوجد استثناء إذا تم تقسيم أقدامك المربعة القابلة للاستخدام إلى غرف منفصلة أو في طوابق منفصلة. في هذه الحالة ، فإن أي طرق وصول تربطهم ستساهم في قدميك المربعة القابلة للاستخدام. إنها ليست مناطق شائعة لأن المستأجرين الآخرين و / أو مالك العقار لا يستخدمونها.

أقدام مربعة للإيجار في حساب عامل التحميل

الآن وقد حددت قدمك المربعة القابلة للاستخدام ، فيمكنك تحديد أقدامك المربعة القابلة للإيجار عن طريق إضافة نسبة مئوية من المناطق العامة التي تستخدمها أنت و / أو عملاؤك أيضًا. عادة ما يتم تعيين النسبة المئوية من قبل مالك العقار أو مالك العقار وتستند إلى حد ما على لقطات مربع قابلة للاستخدام مقارنةً بمجموع لقطات المربع للمبنى.

قد يكون لديك بعض المجال للتفاوض هنا. لا توجد نسبة موحدة في جميع المجالات ، على الرغم من أنها لا تزيد عادة عن 15 في المائة. يمكن أن يعتمد ذلك على ما إذا كنت تستأجر مساحة في منطقة بها العديد من المستأجرين التجاريين الآخرين ، مثل المركز التجاري. إذا كان عملاؤك وعملائك يستخدمون موقف سيارات كبيرًا ، فقد يؤدي ذلك إلى زيادة النسبة المئوية.

حساب عامل التحميل

ابدأ مع إجمالي لقطات مربع مساحة أرضية المبنى بأكمله. الآن طرح لقطات مربع من المناطق المشتركة. لقد تركت لقطات مربعة صالحة للاستعمال ، على الأقل إذا كنت تستأجر المبنى بالكامل بدلاً من المساحة في مركز تجاري أو مركز تجاري. اقسم المساحة الإجمالية على لقطات مربعة قابلة للاستخدام للوصول إلى عامل التحميل.

إذا وصلت حساباتك إلى رقم 20 بالمائة وكان مالك العقار يعرض 15 بالمائة ، فربما يكون لديك الكثير. إذا وصلت إلى رقم 10 في المئة والمالك يسأل 15 في المئة ، قد ترغب في التفاوض أو تجنيد مساعدة من العقارات المهنية للقيام بذلك.

ستحتاج أيضًا إلى ملاحظة ما إذا كان عامل الحمولة قابلًا للتعديل في عقد الإيجار ، مع مراعاة إعادة الحساب عند التجديد. إدارة الأعمال الناجحة هي كل شيء عن التخطيط. إذا لم يزدهر النشاط التجاري وتواجه زيادة محتملة في عامل التحميل العام المقبل ، فقد يكون ذلك كارثيًا. الإيجارات التجارية طويلة الأجل بشكل مثالي. لا تريد أن تضطر إلى نقل مؤسستك.